La réforme de la loi sur la copropriété : flexibilisation, optimalisation et rééquilibrage

Le nouvelle loi sur la copropriété forcée*, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, devrait faire avancer bien des choses si vous êtes copropriétaire. En effet, les quatre grands axes de la réforme visent à:

-    introduire une plus grande flexibilité dans le fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes. Autrement dit, les règles de majorité sont assouplies pour faciliter et accélérer la prise de décision. Par exemple, la majorité des 75% pour modifier les statuts ou entamer des travaux de rénovation dans les parties communes sera réduite aux deux tiers. Les travaux requis par la loi comme les normes d’isolation et la mise en conformité des ascenseurs nécessitent désormais une majorité de plus de 50% et non plus de 75%.

-    optimaliser l’efficacité du fonctionnement de l’association des copropriétaires. Ainsi, toute modification légale n’entraînera pas obligatoirement une modification des statuts dans l’acte de base, nécessitant l’intervention d’un notaire. Beaucoup de décisions pourront à présent être fixées dans le règlement intérieur. En outre, la loi instaure une contribution annuelle obligatoire au fonds de réserve d’au moins 5% de l’ensemble des charges communes de l’année précédente. Enfin, le syndic peut prendre toutes les mesures (extra)judiciaires pour garantir le recouvrement de charges solidairement dues par le nu-propriétaire et l’usufruitier, et ce dans l’intérêt des autres propriétaires.    

-    rééquilibrer les rapports entre les copropriétaires selon la règle « le payeur décide » et avec le syndic. La règle selon laquelle le payeur décide est dorénavant d’application. Si les statuts prévoient que les propriétaires du rez-de-chaussée d’un immeuble sans cave ne cofinancent pas les frais d’ascenseur, seuls les copropriétaires qui paient sont autorisés à voter, avec un nombre de voix proportionnel à leurs quotes-parts dans les frais. La loi vise aussi les rapports entre les copropriétaires et le syndic et impose la conclusion d’un contrat qui précisera la rémunération du syndic et les prestations forfaitaires ou complémentaires.  

-    apporter davantage d’éclaircissements à propos de certaines évolutions jurisprudentielles. La nouvelle loi précise par exemple le droit de jouissance exclusif de certaines parties communes comme le jardin. Ce droit est aujourd’hui considéré comme une servitude sans limite dans le temps. En outre, l’association des copropriétaires a désormais le droit d’agir en justice pour modifier la répartition des charges et les quotes-parts dans les parties communes.

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*On parle de copropriété forcée dans un immeuble à appartements lorsque chaque propriétaire possède son appartement en propriété individuelle alors que certaines parties comme l’ascenseur, le hall d’entrée, le terrain, restent communes. Les propriétaires disposent donc d’un droit de propriété individuelle sur leur propre appartement et sont copropriétaires indivis des parties communes du bâtiment.

 

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